В условиях высоких ипотечных ставок и сокращения льготных программ кредитования в России рассрочка стала едва ли не главной альтернативой для покупателей недвижимости, но у нее есть риски, предупредил россиян в беседе с «Лентой.ру» основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.
Для застройщиков рассрочка — вынужденная мера в условиях, когда ипотека перестает выполнять стимулирующую функцию и спрос падает, рассказал эксперт. Однако у такой схемы есть большой минус: эскроу-счета, через которые идет финансирование проекта, пополняются значительно медленнее, указал он. Так, вместо полной стоимости квартиры застройщик получает на счет лишь первоначальный взнос, что может сказаться на сроках и качестве строительства в будущем.
К рискам для покупателя Зубик в первую очередь отнес завышение стоимости объекта. Некоторые застройщики, по его словам, открыто показывают удорожание квартиры при выборе рассрочки, другие же не дают скидки, которые действуют при рыночной ипотеке или стопроцентной оплате наличными.
Переплата может быть довольно приличной — от 10 до 35 процентов
Эксперт также указал на большие платежи на финише. «Небольшой первоначальный взнос и низкие ежемесячные платежи — это прекрасно, но в конце все равно придется вносить крупный платеж — 10, 15, 20 миллионов рублей — и сразу. Большинство покупателей не располагают такими средствами и оказываются в тупике», — поделился Зубик.
Еще один минус — это отсутствие права собственности, предостерег он. Так, покупатель не может распоряжаться квартирой до полной оплаты. Это исключает возможность перепродажи без полной выплаты долга застройщику. А найти покупателя, готового пойти на такую схему, возможно только с дисконтом от рыночной цены.
Покупатель также должен знать, что может столкнуться с жесткими штрафами, сообщил эксперт. При просрочке застройщик имеет право расторгнуть договор с удержанием первоначального взноса, привел пример он. До 30 июня 2025 года, по словам Зубика, действует мораторий на такие санкции, но после этой даты ситуация может резко измениться.
Кроме того, многие покупают квартиры в рассрочку, рассчитывая на будущую перепродажу или рефинансирование через ипотеку по сниженной ставке, отметил эксперт. Он назвал эту стратегию рискованной: никто не гарантирует, что ставки действительно упадут, что человеку одобрят ипотеку или что рынок вырастет. А с учетом более высокой цены покупки квартиры, продать ее с прибылью часто становится невыполнимой задачей, подчеркнул собеседник «Ленты.ру».
«Рассрочка — хороший инструмент только для тех, у кого есть план Б, например, запас средств, чтобы погасить остаток долга в нужный момент, лишняя недвижимость, которую можно продать, понимание, как работать с переуступками и юридически корректно выйти из сделки», — заключил он.
Ранее Банк России сообщил, что доля выдачи ипотечных кредитов на срок 30-31 год в России во второй половине 2024 года снизилась на 3,6 процентного пункта, до 14 процентов.
