Срочные новости раздела
Деньги для ипотеки. Как сделать из кредитов облигации и получить средства на развитие ипотечного рынка

Деньги для ипотеки. Как сделать из кредитов облигации и получить средства на развитие ипотечного рынка

Российские банки все чаще используют выданные ипотечные кредиты для привлечения финансовых ресурсов — этот механизм называется секьюритизацией. В 2023 году был размещен рекордный выпуск ипотечных облигаций — 669 миллиардов рублей. Как в России развивается рынок таких ценных бумаг и чем он важен, разбиралась «Лента.ру».

Ипотека в России становится все более значимой и как средство решения жилищного вопроса, и как фактор экономического развития страны. В 2023 году было выдано около двух миллионов ипотечных кредитов на 7,8 триллиона рублей, что в полтора с лишним раза больше, чем годом раньше. Рост ипотечного кредитования стимулирует жилищное строительство: в 2023 году был сдан в эксплуатацию рекордный объем новых площадей — 110,4 миллиона квадратных метров.

Очевидно, что главным толчком к развитию ипотеки стало повышение доступности кредитов благодаря масштабной господдержке. По данным застройщиков, 80 процентов всех договоров долевого участия на покупку квартир в новостройках в прошлом году были оплачены с помощью ипотечных кредитов по льготным программам, наиболее популярной из которых стала «Семейная ипотека».

Программы господдержки стимулируют строительство не только многоквартирных, но и частных домов. В 2023 году больше половины метража введенного в эксплуатацию жилья пришлось на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На приобретение и строительство собственных домов было выдано 119 тысяч кредитов, причем 98 процентов из них — по льготным программам. Что характерно, выдача ипотеки на покупку и строительство индивидуальных домов росла в 3,6 раза быстрее рынка, несмотря на его сами по себе рекордные темпы роста.

Фото: Евгений Разумный / Коммерсантъ

По расчетам Института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, сейчас с ипотекой строится каждый четвертый частный дом, в перспективе этот показатель может вырасти до 50 процентов, если распространить механизм эскроу-счетов на строительство частных домов с подрядчиком.

Потенциальный спрос на жилье в новостройках составляет примерно 900 тысяч квартир в год, прогнозируют специалисты ДОМ.РФ.

При этом доля ипотеки в ВВП пока относительно невелика — чуть больше 10 процентов, но потенциал для роста этого рынка сохраняется. Это в том числе подтверждают результаты опроса ВЦИОМ: в ближайшие пять лет улучшать жилищные условия планирует примерно по три миллиона семей ежегодно.

К концу 2023 года доля ипотечных кредитов в общем объеме задолженности физических лиц перед банками достигла 54 процентов. В этом году прогнозируют уменьшение выдачи ипотечных кредитов примерно на треть на фоне сохранения высоких рыночных ставок и окончания действия программы льготной ипотеки с господдержкой.

Фото: Глеб Щелкунов / Коммерсантъ

Однако объем ипотечного портфеля на балансах банков продолжит расти, повышая нагрузку на капитал, процентные риски и риски ликвидности. В таких условиях на выручку кредитным организациям приходит секьюритизация, то есть возможность «упаковать» ипотечный портфель в ценные бумаги. Этот процесс позволяет банкам снизить риски ипотечного кредитования, не перекладывая их на заемщиков, при этом сохраняя возможность выдавать кредиты по фиксированным ставкам и на долгий срок.

В перспективе, когда процентные ставки пойдут вниз, банки смогут привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов, продав облигации. Высокий уровень надежности ипотечных облигаций делает их качественным активом для инвесторов и ликвидным залогом для привлечения финансирования на рынке РЕПО.

Облигационный рынок становится более привлекательным источником фондирования для потенциальных банков-оригинаторов. В 2023 году был размещен рекордный объем ипотечных облигаций с поручительством ДОМ.РФ, на 669 миллиардов рублей, из них 94 миллиарда рублей приходится на секьюритизацию кредитов по госпрограммам. Вместе с тем объем операций РЕПО с ипотечными облигациями превысил 16 триллионов рублей

Банк, который выдал кредиты, называется оригинатором выпуска, он продает свой портфель кредитов специальной организации – ипотечному агенту, которая занимается размещением облигаций. Выплата процентного дохода и погашение номинала по этим ценным бумагам осуществляются за счет потока денег от приобретенного эмитентом портфеля ипотечных кредитов.

В России секьюритизацию как инструмент рыночного финансирования ипотеки и снижения рисков на ипотечном рынке продвигает ДОМ.РФ — это одна из его основных задач в качестве института развития. Компания полностью берет на себя организацию процесса выпуска ипотечных ценных бумаг, банкам не требуется привлекать юридических консультантов и рейтинговые агентства. Для выпуска облигаций оригинатор готовит пул ипотечных кредитов, соответствующих установленным стандартам, а ДОМ.РФ обеспечивают всю необходимую для секьюритизации инфраструктуру.

Стандарты ДОМ.РФ позволяют упаковать в ипотечные облигации кредиты, выданные на приобретение жилой недвижимости и на первичном, и на вторичном рынке. Предметом ипотеки могут быть квартиры в многоквартирных домах и таунхаусах, апартаменты.

С 2016 года ДОМ.РФ секьюритизировал 1,3 миллиона ипотечных кредитов на покупку 66 миллионов квадратных метров жилья

«Секьюритизация позволяет банкам трансформировать пулы ипотечных кредитов в ликвидные ценные бумаги и снизить риски быстро растущего ипотечного кредитования, — пояснила Елена Музыкина, директор подразделения "Секьюритизация" ДОМ.РФ. — Наша цель — развивать секьюритизацию как рыночный инструмент финансирования ипотеки. Мы постоянно совершенствуем инфраструктуру выпуска ипотечных ценных бумаг, учитывая инновации в ипотечных продуктах, регулировании, технологиях кредитования».

Фото: Марина Молдавская / Коммерсантъ

С 2016 года ДОМ.РФ разместил 65 выпусков ипотечных облигаций (ИЦБ ДОМ.РФ) на 2,4 триллиона рублей. «Доля бумаг ДОМ.РФ составляет 99 процентов на рынке ипотечных облигаций, — отметили в пресс-службе Московской Биржи. — Мы видим высокий потенциал сегмента ипотечных облигаций и продолжим его развитие совместно с участниками рынка и эмитентами».

В этом году уже состоялось первое размещение выпуска ИЦБ ДОМ.РФ на сумму 45,5 миллиарда рублей.

Все выпуски ипотечных облигаций ДОМ.РФ включены в котировальный список первого уровня Московской Биржи, означающий наивысший уровень надежности ценных бумаг

Включение бумаг в первый уровень листинга предоставляет компании возможность расширить свою инвесторскую базу за счет консервативных институциональных инвесторов и широкого круга неквалифицированных частных инвесторов, отметили в пресс-службе Московской Биржи.

Почти все выпуски ипотечных облигаций ДОМ.РФ также включены в Ломбардный список ЦБ РФ, соответственно, под залог этих бумаг коммерческие банки могут кредитоваться в Банке России.

После формирования пула ипотечных кредитов для секьюритизации ипотечный агент выкупает у банка закладные, выпускает облигации и размещает их на рынке.

Важно, чтобы секьюритизированные кредиты приносили стабильный доход, который в полной мере обеспечит средства на выплату купонного дохода по облигациям и для их погашения. И чтобы максимально снизить риски по ипотечным облигациям, в секьюритизации участвуют только кредиты высокого качества. Определяющими выступают такие параметры, как соотношение суммы кредита и стоимости залога, платежеспособность и кредитная история заемщика, размер первоначального взноса, характеристики объекта недвижимости.

О взвешенном подходе ДОМ.РФ говорит предельно низкий уровень просроченной задолженности по секьюритизированным кредитам. В 2023 году доля кредитов с просрочкой свыше 90 дней по закладным, которые служат обеспечением ИЦБ, составила всего 0,37 процента, подчеркнул Анатолий Аксаков.

ИЦБ ДОМ.РФ — облигации с высокой надежностью, при этом с доходностью выше, чем по облигациям федерального займа (ОФЗ)

Купить ипотечные ценные бумаги могут как большие институциональные инвесторы, так и физические лица. Исключение составляют ипотечные облигации с купоном, привязанным к ключевой ставке Банка России — для их покупки требуется статус квалифицированного инвестора.

При этом ДОМ.РФ как поручитель по выпуску ипотечных ценных бумаг гарантирует инвесторам своевременные выплаты купонного дохода и номинальной стоимости облигаций при наступлении срока погашения, даже в случае, если заемщики допускают длительную просрочку или дефолт по ипотечным кредитам.

Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ

О ближайших планах института развития в жилищной сфере рассказали на встрече «Рынок ипотеки и ипотечных ценных бумаг: итоги и перспективы» с застройщиками и финансовыми организациями, организованной ДОМ.РФ. В приоритете рост секьюритизации ипотечных кредитов на строящееся жилье, а также ДОМ.РФ собирается протестировать секьюритизацию кредитов на приобретение и строительство индивидуальных жилых домов. Сейчас для них разрабатывают критерии качества. Дебютные выпуски планируется провести уже в этом году, сообщила Елена Музыкина.

Как институт развития ДОМ.РФ выступает с инициативами по цифровизации рынка ипотеки и ипотечных ценных бумаг.

Для подготовки и сопровождения выпусков ипотечных ценных бумаг ДОМ.РФ разработал цифровую платформу, которая ускоряет совершение сделки секьюритизации, повышает надежность и удобство сервисного сопровождения выпусков ИЦБ

Еще одно направление работы института развития — упрощение процесса обращения ипотечных закладных. С 2018 года ДОМ.РФ ведет работу по внедрению закладных в электронной форме (е-закладные), которые существенно облегчают процедуру передачи прав на ипотечные кредиты. А при погашении кредита благодаря е-закладной заемщику не нужно тратить времени на получение закладной в Росреестре, чтобы снять залог со своей недвижимости, банк сделает это удаленно, без его участия. Кроме того, выдача и обслуживание электронных закладных требует меньше затрат от банка по сравнению с ее бумажной формой.

«Наряду с ростом объемных показателей продолжается развитие цифровизации рынка ипотечных ценных бумаг: доля электронных закладных в обеспечении выпусков ипотечных ценных бумаг «ДОМ.РФ» в 2023 году выросла до 76 процентов», — отметил Анатолий Аксаков.

Секьюритизация ипотечных активов позволяет банкам решать решает сразу несколько задач: привлекать ресурсы для кредитования и снижать его риски, а в долгосрочной перспективе — улучшить условия кредитования для физических лиц.

Портфель ипотечных кредитов российских банков в целом превышает 18 триллионов рублей. Пока доля секьюритизированных кредитов составляет около семи процентов от всего ипотечного портфеля банковского сектора России, при этом у рынка ипотечных облигаций сохраняется значительный потенциал для роста.

Источник: lenta.ru

Последние записи - Экономика

самые читаемые новости

#Экономика

«Лукойл» рассчитывает восстановить сломанное на Нижегородском нефтеперерабатывающем заводе (НПЗ НОРСИ) оборудование в течение одного-двух месяцев. Сроки ремонта оценил вице-премьер Александр Новак,
подробнее...

Крупные производители пива и пивных напитков предупредили торговые сети о грядущем повышении отпускных цен на 8-15 процентов. Об этом сообщил председатель президиума Ассоциации компаний розничной
подробнее...

Собственник ведущего экспортера сельхозпродукции Торгового дома «РИФ» Петр Ходыкин рассказал о беспрецедентном давлении на компанию. «В настоящее время компания ТД "РИФ" подвергается беспрецедентному
подробнее...

Завершился финал Национальной технологической олимпиады по профилю «Технологическое предпринимательство», организаторами и партнерами которого выступали «Школьный акселератор Сбера», НИУ ВШЭ и
подробнее...

Правительство предложило закрепить приоритет нефтепродуктов в перевозках по железной дороге по сравнению с другими грузами. Такая мера должна стать способом борьбы с проблемами, которые возникли в
подробнее...

Арбитражный суд Пермского края взыскал 10,5 процента акций Соликамского магниевого завода (СМЗ) в пользу государства. Об этом со ссылкой на решение суда сообщает «Интерфакс».Суд полностью удовлетворил
подробнее...

Альфа-Банк совместно с «Алроса» дали старт цифровым финансовым активам (ЦФА), привязанным к продажам крупных редких бриллиантов инвестиционного класса с гарантированной валютной доходностью. Новый
подробнее...

Банк России готов к новым санкциям и рассматривает различные варианты обеспечения функционирования инфраструктуры. Об этом сообщает РИА Новости со ссылкой на заявление главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной. По
подробнее...

Ситуацию в мировой экономике никогда нельзя было объяснить в двух словах, но за последний год ее сигналы начали совсем уже противоречить друг другу. Фондовый рынок Китая падает, а иностранный капитал
подробнее...

Компания МТС получила премии за высокий уровень организации мероприятий для ИТ-специалистов. Мероприятия True Tech Champ и True Tech Day от МТС получили призовые места в Ежегодной Национальной премии
подробнее...

Совет директоров Банка России на заседании в пятницу, 22 марта, предметно не рассматривал других вариантов решения по ключевой, ставке кроме ее сохранения на уровне 16 процентов годовых, сообщила
подробнее...

Альфа-Банк поддержит знаковые мероприятия самого посещаемого музея фотографии и современного искусства МАММ. Уже 13 апреля 2024 года Мультимедиа Арт Музей (МАММ) на Остоженке откроет свои двери после
подробнее...

Российский Центробанк впервые с 2016 года получил прибыль, составившую 140,4 миллиарда рублей, следует из отчета регулятора.В материалах отмечается, что основным фактором ее формирования после шести
подробнее...

Объемы подозрительных финансовых операций в России в 2023 году снизились. Об этом сообщает пресс-служба Центрального банка.За год транзитные операции по обналичиванию денег вне банковского сектора
подробнее...

Центральный банк России не тратит золотовалютные резервы на поддержание курса рубля. Время последней продажи резервов на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора назвала
подробнее...

Снижение ключевой ставки ЦБ возможно во второй половине года, а условием принятия решения о нем является устойчивое снижение инфляции. Об этом заявила глава Банка России Эльвира Набиуллина, ее
подробнее...

Министерство финансов России не планирует изменять бюджетное правило. Об этом глава ведомства Антон Силуанов заявил на лекции в Финансовом университете, его цитирует РИА Новости.По словам главы
подробнее...

В десятидневный период перед 17 марта объем российского дизельного топлива, погруженного в танкеры, составлял в среднем 6,2 миллиона баррелей, что является максимумом за всю историю наблюдений,
подробнее...